오피스텔 1가구 2주택 양도세 비과세 요건｜주거용이면 주택 수에 들어갈까?

아파트 한 채와 오피스텔 한 채가 있으면 무조건 1가구 2주택일까요?

그렇지는 않습니다.

양도소득세에서는 오피스텔이라는 이름보다 실제로 어떻게 사용하고 있는지가 중요합니다.

주거용 오피스텔은 주택으로 볼 수 있다

오피스텔을 본인이나 임차인이 상시 주거용으로 사용한다면 양도세에서는 주택으로 판단될 수 있습니다.

반대로 실제 사무실·사업장 등 업무용으로 사용하고 있다면 일반적으로 주택으로 보지 않습니다.

따라서 주민등록 여부뿐 아니라 내부구조, 임대차계약, 실제 사용 형태 등을 종합적으로 확인합니다.

아파트 1채 + 주거용 오피스텔이라면?

아파트 한 채를 가진 상태에서 주거용 오피스텔을 추가로 보유하고 있다면 양도세 계산에서는 2주택으로 판단될 가능성이 있습니다.

특히 오피스텔을 임대하고 있다고 해서 무조건 업무용이 되는 것은 아닙니다.

임차인이 실제 거주하고 있다면 주거용 주택으로 판단될 수 있습니다.

일시적 2주택 비과세도 가능할까?

오피스텔이 세법상 주택으로 인정되는 상황이라면 일시적 2주택 특례도 검토할 수 있습니다.

현재 일반적인 일시적 2주택 특례는종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 양도하는 것이 기본 구조입니다.

요건을 충족하면 종전주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 볼 수 있습니다.

기존주택 비과세 조건도 확인해야 한다

일시적 2주택이라고 자동으로 양도세가 0원이 되는 것은 아닙니다.

종전주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.

 

일반적으로 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 일정한 경우 2년 거주요건도 확인해야 합니다.

또한 양도가액 12억원을 초과하는 고가주택은 전액 비과세가 아니라 초과 부분에 대한 과세가 발생할 수 있습니다.

결국 이것부터 확인하세요

오피스텔 때문에 2주택인지 헷갈린다면 순서는 간단합니다.

오피스텔 실제 사용용도 → 주택 수 포함 여부 → 두 부동산의 취득일 → 기존주택 보유·거주기간 → 3년 이내 처분 가능 여부 순으로 확인하면 됩니다.

 

특히 오피스텔은 실제 사용 상태에 따라 결론이 달라질 수 있어서 계약서에 ‘업무용’이라고 적혀 있다는 이유만으로 주택 수에서 제외된다고 판단하면 안 됩니다.

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